|
|
|
|
فرمول ترکیبی برای طرح مسکن قسطی
دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی فرمول ترکیبی استفاده از وام بانکی در کنار تسهیلات 100 میلیونی انبوهسازان برای اثربخشی بیشتر طرح فروش قسطی مسکن را پیشنهاد کرد. کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن در گزارشی ضمن بررسی مزایا و معایب اجرای طرح فروش قسطی مسکن که هم اکنون در مرحله بررسی نهایی برای تصویب قرار دارد دو راهکار موثر برای افزایش اثربخشی استفاده از این روش به منظور جبران بخشی از رکود فعلی در بازار معاملات مسکن را مورد تاکید قرار دادند.
|
چهار اثر برجام بر بازار مسکن
اجرای «برجام» - لغو تحریمهای مرتبط با موضوع هستهای - از چهار کانال بر بازار مسکن اثر غیرمستقیم میگذارد. با تزریق منابع تازه ناشی از آزادسازی داراییهای بلوکه شده، زمینه سرمایهگذاری و رشد اقتصادی فراهم میشود و در میانمدت و بلندمدت، افزایش توان وامدهی بانکها، حمایت یارانهای از بخش مسکن، بهبود درآمد خانوارها و در نتیجه تقویت قدرت خرید تحقق مییابد. با کاهش هزینه «تجارت» و تسهیل مبادلات بانکی در شبکه جهانی، جذابیت فعلی بازار پول (سپردهگذاری) به سایر بازارها تسری مییابد که در این بین «بورس» و «مسکن» اولویت دارند. بخش منجمد بازار ملک نیز نجات مییابد.
|
اجرای «باغبام» در شهرهای آلوده
موسسه بینالمللی اکولوژی و علوم زیست محیطی جهان که تاثیر متقابل (بر هم کنش) موجودات زنده و محیط زندگی بر یکدیگر را در قالب پروژههای تحقیقاتی- دانشگاهی بررسی میکند، اخیرا با انجام مطالعاتی پیرامون آثار و عوارض بلندمرتبهسازی در شهرهای متراکم دنیا، توانست پلان مخصوص «برجسازیهای سازگار با محیط زیست» را طراحی کند. این موسسه در تحقیقی که توسط استادان دانشگاههای 10 کشور بهصورت مشترک انجام شده، ضمن پذیرش این واقعیت که «بهرهبرداری حداکثری از زمینهای محدود شهری، نیازمند توسعه عمودی شهرها از طریق احداث ساختمانهای مرتفع است»، اعلام کرد: برجسازی بهخصوص در شهرهای پرجمعیت و متراکم، 4 نوع عارضه زیست محیطی غیرقابل کتمان، با خود به همراه دارد و برای به حداقل رساندن آنها، باید رویه «بهرهبرداری حداکثری» از اراضی شهری به «بهرهبرداری مطلوب» تغییر کند به این معنا که علاوه بر مولفههای فنی و مهندسی بلند مرتبهسازی، 5 نوع پارامتر زیستشهری نیز در این ساخت و سازها رعایت شود.
|
|
|
|
|
پیشآگهی عبور از رکود مسکن
سیگنالهای «توقف تعمیق رکود در حلقه ثانویه بازار ملک و حرکت به سمت رونق» در کارنامه جدید پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن و ساختمان، مشاهده شد. عملکرد 9 ماه اخیر بانک عامل بخش مسکن که نیمی از کل وامهای مسکن در شبکه بانکی کشور را پرداخت میکند نشان میدهد: روند دریافت تسهیلات ساخت مسکن در پاییز امسال با تغییر جهت چشمگیر نسبت به دو فصل ابتدایی مواجه شد و حجم پرداخت وام ساخت طی 9 ماه اول سال 94 رقمی معادل 14 درصد افزایش پیدا کرد.
|
عوامل موثر در کاهش کیفیت ساختمانهای شهری
حامد خانجانی
کارشناس ارشد مدیریت ساخت
عوامل اجرایی پروژهها در ساختوسازهای شهری شامل صاحبکار، طراح، مجری و ناظر میشود. بر اساس ماده 4 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ارائه خدمات در زمینههای مهندسی طراحی، اجرا و نظارت باید صرفا توسط افراد دارای پروانه اشتغال به کار از وزارت راهوشهرسازی صورت گیرد و سازمان نظام مهندسی ساختمان نیز بر نحوه ارائه این خدمات، نظارت عالیه دارد. در حوزههای شهری، شهرداریها مرجع صدور پروانه و پایانکار ساختمانی هستند و ناظران چهار رشته سازه، معماری، تاسیسات برقی و مکانیکی لازم است کیفیت اجرا را از لحاظ مطابقت با نقشههای اجرایی، ضوابط معماری و شهرسازی و مقررات ملی ساختمان در بازدیدهای مستمر و مرحلهای به شهرداری و سازمان نظام مهندسی ساختمان گزارش کنند. با شروع عملیات اجرایی عوامل فنی و ایمنی دیگری از جمله سرپرستکارگاه، استادکاران و کارگران نیز در ساختار اجرایی پروژه قرارگرفته و ماموران حفاظت و ایمنی اداره کار، شهرداری و کنترل مضاعف سازمان نظاممهندسی نقش بازرسان عملیات اجرایی را بر عهده خواهند داشت.
|
بررسی آببندی گودهای ساختمانی
سمینار آببندی گودهای ساختمانی با استفاده از راهکارهای ژئوسینتتیکی از سوی انجمن مهندسی ژئوسینتتیک ایران و با همکاری شاخه ایرانی انجمن بینالمللی ژئوسینتتیک برگزار شد. به گزارش روابط عمومی انجمن ملی صنایع پلاستیک ایران (اینپیا) محورهای این سمینار شامل ضرورت آببندی بخش زیرزمینی سازهها، نکات کلیدی برای افزایش کارآیی آببندی، زهکشی یا آببندی؛ تفاوتها و اشتراکات، معرفی راهکارهای ژئوسینتتیکی در آببندی سازههای زیرزمینی، سایر گزینههای آببندی و آببندی ترمیمی بود.
|
8 پرده زمستانی از بازار مسکن
نتایج یک نظرسنجی در قالب 8 پرسش از واسطههای ملکی، ضمن تاکید بر «شروع نسبتا خوب» معاملات زمستانی، از افزایش مراجعه به بنگاههای مسکن حکایت دارد و نشان میدهد اگرچه فعلا گروهی از متقاضیان در نقش «پرسشگر» با هدف اطلاع از سطح قیمتها ظاهر میشوند، اما میل به فروش واحدها، از یکسو باعث تحرک بازار و از سوی دیگر عامل انعطافپذیری قیمتهای پیشنهادی در فایلهای بنگاهی شده است. این نظرسنجی، از یک تعارض در بازار «نوساز»ها رمزگشایی کرده و مشخص میکند همه چیز برای رونق معاملات در سال 95 مهیا است.
|
پول 15 کشور در راه ایران
فعالان اقتصادی 15 کشور اروپایی و آسیایی، در واکنش مثبت به بسته 25 میلیارد یورویی وزارت راه و شهرسازی که مهر امسال برای جذب سرمایهگذار خارجی رونمایی شد، تاکنون چند نشست با مقامات ایرانی داشتهاند و بهزودی دستکم سه قرارداد بزرگ در زمینه حملونقل هوایی و ریلی منعقد میشود. جزئیات نتیجه 121 پروژه قابل سرمایهگذاری خارجی در بخش مسکن و ساختمان حاکی است شرکتهای طرف مذاکره، ایران را در مقایسه با کشورهای منطقه، به لحاظ سه پارامتر اقتصادی- سیاسی، دارای «فرصت طلایی» میدانند و با همین استدلال، گروهی از آنها در فاصله توافق هستهای تا اجرای برجام، توانستند با کسب مجوزهای خاص از کشورشان، 10 مورد تفاهم کتبی انتقال تکنولوژی و سرمایهگذاری به ایران را به امضا برسانند. سرمایهگذاران فرانسوی، آلمانی و ایتالیایی گروه پیشرو را تشکیل میدهند. قائممقام وزیر راه و شهرسازی در امور بینالملل با تاکید بر اینکه، عمده پروژهها، خودگردان و مستقل از منابع دولتی است، درباره نحوه رعایت دو خطقرمز دولت در مسیر مذاکره با شرکتهای خارجی یعنی «حضور بدون واسطه سرمایهگذاران» و «انتقال پول خارجی به بازار ایران» اعلام کرد: برای این منظور تضامین لازم از شرکتها در قالب اقرارنامههای حقوقی اخذ میشود.
|
فرار از تله نرخ وام مسکن
پرداخت تسهیلات 70 میلیون تومانی خرید مسکن طی 30 روز دی ماه، به افزایش 11 درصدی حجم معاملات اوراق وام جدید و رشد 21 درصدی تعداد خریداران منجر شد. در نتیجه این دادوستدها، میانگین قیمت اوراق وام مسکن تا 7 درصد افزایش یافت. در حال حاضر با توجه به دودستگی در قیمت اوراق قدیم و جدید، ارزانترین راه دسترسی به تسهیلات 70 میلیونی، استفاده از فرمول ترکیبی است که در قالب آن، بسته حاوی 90 فقره اوراق قدیمی و 50 فقره اوراق جدید باید خریداری شود.
|
رشد 30 درصدی تقاضای مسکن
بازار املاک مسکونی تهران در دی ماه امسال با رکوردزنی در معاملات خرید، در مسیر «پیشرونق» شتاب گرفت و با افزایش 30 درصدی تقاضای مصرفی آپارتمان مواجه شد. ماه گذشته بیش از 15 هزار و 800 واحد مسکونی در تهران خرید و فروش شد که این میزان معامله در 19 ماه قبل، بیسابقه بوده و نشانه محکمی از پایان رکود محسوب میشود. حرکت بازار مسکن کاملا بهصورت غیرتورمی و در عین ثبات قیمت، روبه افزایش گذاشته و موتور رشد معاملات از ناحیه «وام 70 میلیونی بدون سپرده» قدرت گرفته است.
|
تایید رسمی رشد معاملات مسکن
تازهترین آمارها از وضعیت معاملات مسکن شهر تهران حاکی است، در دی ماه 94، همزمان با تثبیت قیمتها، حجم معاملات خرید و فروش آپارتمانهای مسکونی حدود 30 درصد افزایش یافت. بانک مرکزی اعلام کرد: طی یک ماه گذشته، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 16هزار و 318 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان 1/ 29 و 5/ 8 درصد افزایش نشان می دهد.
|
وضعیت قیمت در بازار مسکن کوچک متراژ
در شرایطی که هم اکنون بیشتر متقاضیان خرید آپارتمان در پایتخت که برای اولین بار اقدام به خرید مسکن میکنند مشتری واحدهای کوچک متراژ هستند، بازار این دسته از واحدها در مقایسه با سایر آپارتمانها شرایط متفاوتتری دارد. این شرایط متفاوت که هم در عرضه این واحدها و هم در نحوه تعیین قیمت یا قیمتگذاری آپارتمانهای کوچک متراژ دیده میشود معمولا خود را بهصورت کمبود عرضه نسبت به تقاضا و در نتیجه گران تر تمام شدن قیمت هر مترمربع واحد کوچک متراژ در مقایسه با نرخ یک مترمربع واحد متوسط یا بزرگ متراژی که با شرایط مشابه به بازار عرضه شده است، نشان میدهد.
|
زمستان 4 امتیازی برای مستاجران
بازار زمستانی اجاره مسکن در تهران علاوهبر «برخورداری از ویژگی مشترک سه فصل اول 94»، با چهار تحول مثبت به نفع مستاجران نیز همراه شده است. در حال حاضر موجران برای تمدید قرارداد یا انعقاد اجارهنامه جدید، مبلغ اجاره را بهطور متوسط 10 درصد بیشتر از سال گذشته تعیین میکنند که این میزان نرخ رشد، تقریبا برابر با نرخ تورم است. از طرفی، رشد حجم خرید مسکن طی دو ماه اخیر، به افزایش تعداد موجرانی منجر شده که به قصد تامین بخشی از بهای معامله، بلافاصله آپارتمانشان را روانه بازار رهن میکنند.
|
گراف 42 ماهه از قیمت ملک
بازار خرید و فروش مسکن در کل کشور طی نیمه اول امسال رکودی عمیقتر از معاملات ملک در پایتخت را تجربه کرد. گزارش جدید مرکز آمار ایران از وضعیت قیمت مسکن، زمین و اجارهبها طی 42 ماه منتهی به نیمه اول 94 نشان میدهد، در حال حاضر شیب تغییرات قیمت ملک در شهرها به تبعیت از تهران، صاف شده و معاملات کشوری زمین و مسکن به ترتیب 36 درصد و 5/ 24 درصد افت کرده است. قیمت زمین و مسکن در کشور طی سال 91 به ترتیب 120 درصد و 53 درصد جهش کرد. مطابق گزارش مرکز آمار، بالاترین عمق رکود معاملاتی در کشور در حال حاضر در بازار زمین و کمترین عمق در بازار اجاره مسکن است.
|
جریمه مالیاتی احتکار مسکن
با تصویب یک لایحه در جلسه دیروز شورای شهر تهران، شهرداری موظف شد از ابتدای سال آینده برای نجات سرمایههای محبوس در «ساختمانهای نیمهکاره»، از سازندههای این پروژهها، یک نوع مالیات شهری تحت عنوان «عوارض تعلیق» دریافت کند. نرخ این عوارض، ماهانه معادل 2 درصد قیمت روز ملک مسکونی محاسبه شده که هزینه احتکار آپارتمان –بنای متوقف شده در مراحل ساخت- برای سازندهها را مترمربعی حدود 80 هزار تومان تعیین کرده است. «عوارض تعلیق» بهعنوان اولین جریمه مالیاتی برای نوع دوم احتکار ملک، به لحاظ نرخ، از بازدارندگی موثر برخوردار است.
|
«رانت رکودزا» در بازار مسکن
دفتر اقتصاد مسکن با بررسی «1+4» ریشه رکود کمسابقه در این بخش، فعالیتهای ساختمانی برخی نهادها در دوره قبلی رونق را عامل اصلی تشدید رکود و قفل شدن منابع در دوره فعلی معرفی کرد. نهادهای غیرحرفهای از جمله شرکتهای سرمایهگذاری وابسته به بانکها با سرمایهگذاری حجیم در ساخت و ساز مسکونی طی سالهای 90 و 91، باعث رکوردزنی در عرضه آپارتمان در سالهای 91، 92 و 93 شدند؛ طوریکه حجم نوسازها در کشور از متوسط سالانه 595 هزار واحد مسکونی در دهه 80 به نزدیک 770 هزار واحد در این سه سال رسید. اما برخورداری نهادهای سازنده از انواع رانت، تسهیلات و منابع عظیم مالی، به جای آنکه عمده آپارتمانها را در راستای نیاز غالب بازار مسکن هدایت کند به عرضه واحدهای لوکس، متراژ بزرگ و کم تقاضا، منجر و پیامد آن در یک سال اخیر به افت معاملات به رغم کاهش قیمت مسکن ختم شد. در تهران، 93 درصد واحدهای جدید بیش از 80 مترمربع مساحت دارند؛ در حالیکه 60 درصد معاملات خرید، در آپارتمانهای زیر 80 متر خلاصه میشود. در این بررسی، ضمن تاکید بر تاثیر نرخ سود بانکی در کاهش انگیزه ساخت و خرید مسکن، برای رفع ریشههای رکودزا از مسیر بازار، سه راهکار از جمله «افزایش نرخ مالیاتهای رایج مسکن صرفا برای نهادهای خاص» توصیه شده است.
|